Por Falta de Transparencia El Supremo anula las cláusulas Suelo De Tres Bancos

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Tras el fallo del Tribunal Supremo el cual no implica la devolución de cantidades ya pagadas por los hipotecados, lo cual desde mi punto de vista no es para nada correcto ya que si algo está mal hecho o ilegal pues tiene que ser sancionado completamente no a MEDIAS, además de NO eliminar las cláusulas suelo que sean "transparentes" lo cual es muy poco probable.

A tres de las entidades bancarias, BBVA, Cajamar  y Novacaixagalicia, que están en la lista de denuncias de los usuarios de banca AUSBANC, junto al Ministerio Fiscal, han recibido el fallo del Tribunal Supremo, anulado por falta de transparencia las cláusulas abusivas llamada  común mente como clausula suelo y clausula techo de las hipotecas.

Lo que se puede traducir en una media victoria o una batalla ganada en otras palabras es porque la sentencia señala no significa la nulidad de cláusulas suelo que sí cumplan con los requisitos de transparencia. Además que el pronunciamiento no se traduce en la devolución de las cantidades ya pagadas por los hipotecados por las cláusulas suelo indebidas.

Lógicamente la asociación de consumidores y la fiscalía recurrirán ente esta media sentencia tal como lo han echo en los casos anteriores.

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Estimados señores del departamento de Atención al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamación, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004):

Me dirijo a usted como titular del préstamo hipotecario a interés variable nº xxxxxxxxxxxxxxxxx  en el cual su entidad incorporó, entre otras, cláusulas que limitan la variación del tipo de interés, con un límite máximo (“techo”) del 15% por cien, y un límite mínimo del 3,25 %.

Las citadas cláusulas comportan un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de estas cláusulas a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece, para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés.

De igual manera indicarles , que su banco estaba obligado a remitir la Oferta Vinculante con la antelación necesaria para poder ejercer por mi parte el derecho que se recoge en el artículo 5, apartado 2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, “En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante”.
El artículo 7, punto 2 dice lo siguiente:

“El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento”. Que EN NINGÚN MOMENTO CAJAMAR ME ENTREGÓ OFERTA VINCULANTE ALGUNA, así como tampoco se me informó de las existencia de dicha cláusula de limitación al tipo de interés (suelo). ), Aún cuando tenían la obligación, tal y como, en referencia a las subrogaciones con NOVACION, se indica en la MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAÑA;
“cuando las entidades forman parte de la escritura en la que sus clientes se subrogan en un préstamo hipotecario preexistente, o cuando formalizan con los nuevos deudores un acuerdo modificativo de las condiciones de interés preexistentes, y con independencia de las responsabilidades que competen a cada uno de los intervinientes ,deben informar al nuevo deudor, previamente a la firma de la operación y con todo detalle, de todas las condiciones que van a regir desde ese momento la operación que formaliza.
Y, en este sentido, la experiencia acumulada por el Servicio de Reclamaciones no puede llevarle a aceptar como única prueba de que esta información ha sido dada el que el notario actuante en la escritura de subrogación manifieste expresamente que no existen discrepancias entre las condiciones financieras contenidas en la oferta vinculante exhibida por el prestatario y las cláusulas financieras pactadas en la escritura, aun cuando, además, expresamente informe en ese acto al prestatario de la existencia de esta cláusula limitativa de las variaciones de tipo de interés, pues no han sido pocas las ocasiones en las que se han detectado ofertas vinculantes firmadas en la misma fecha que la escritura o incluso sin firmar”.
"Es cierto que, una vez que la entidad efectúa las comprobaciones correspondientes ,puede emitir una oferta definitiva con las condiciones financieras aplicables a la operación —eliminando así futuros problemas que pudieran surgir de una negociación verbal—, bien sea a través de una «oferta vinculante» obligatoria (si la operación entra dentro de los límites cuantitativos y materiales de la Orden de 5 de mayo de 1994, de transparencia de préstamos hipotecarios), o bien mediante cualquier otro documento con el que informe a los solicitantes de las condiciones económicas a las que se comprometen durante el plazo que allí se recoja y de acuerdo con la buena fe que debe presidir las relaciones de las entidades con sus clientes”.

            El Banco de España exige que en todos los préstamos hipotecarios se asegure por parte de entidades como la suya, el mayor grado de transparencia.  Sólo una vez aceptada la oferta vinculante, que incluye el pacto de limitación de la variación del tipo de interés, se debe incorporar la estipulación limitativa al clausulado del contrato.

 Este GRAVE ERROR por su parte supone pues una FALTA DE TRANSPARENCIA en la operación, incumpliendo así la orden antes mencionada, la orden del 5 de mayo de 1994.

 Además, recientemente ha sido publicada la STS 241/2013 de fecha 9 de mayo del mismo año por la que:
Séptimo: Se declara la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores descritas en los apartados 2,3 y4 del Antecedente de Hecho Primero de esta Sentencia por:

  • La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.
  • La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
  • La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.
  • Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaras, y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por BBVA.
  • Ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.
  • Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la misma entidad.

            Octavo: Condenamos a BBVA, Cajas Rurales Unidas (CAJAMAR) y NGC Banco a eliminar dichas clausulas de los contratos en que se insertan, y a cesar en su utilización.”

            Todo ello en base a que las cláusulas analizadas no superan el control de claridad exigible en las cláusulas suscritas con consumidores ya que falta información suficientemente claro de que  las mismas son un elemento definitorio del contrato, se insertan con la cláusula techo (y como aparente contraprestación a la misma), no existen simulación de escenarios diversos relacionados con el comportamiento previsible del tipo de interés al momento de contratar, no hay información clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la misma entidad, y el caso de BBVA se ubican ente una abrumadora cantidad de datos entre las que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

             Y al ser esta Sentencia del Supremo firme, creando jurisprudencia, y siendo de obligatorio cumplimiento por las entidades que han sido condenadas, siendo su entidad una de ellas, exigimos la anulación de dicha cláusula.

Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO:
PRIMERO.- La inmediata ANULACIÓN de la cláusula de limitación mínima y máxima de la variación del tipo de interés del anteriormente citado contrato de préstamo al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado.

Si como fruto de la presente reclamación la entidad elimina las citadas cláusulas aplicadas al préstamo hipotecario y procede a la reducción del diferencial sobre el índice de referencia, solicito que dicha modificación se instrumentalice en un contrato privado, posibilidad recogida legalmente en el artículo 1.225 del Código Civil.

SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado así como los intereses de demora correspondientes Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera desde la protocolización del préstamo hipotecario.

TERCERO.- Que se me comunique la resolución de esta reclamación en el plazo máximo de dos meses, trascurridos los cuales iniciaré la preceptiva reclamación administrativa ante el Servicio Autonómico de Consumo y ulteriormente ante el Banco de España, así como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho. Estas acciones conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados. La indemnización de la que se hace referencia, estará inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el índice de referencia Euribor, más gastos de tramitación y judiciales que correspondan. Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de información e infracción.

El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamación esté siendo sustanciada a través de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial.

Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía interna de la entidad y de forma amistosa, reciba un cordial saludo.

Atentamente,
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Modelo de reclamación par los casos de irregularidades en la oferta vinculante ejemplo: ausencia de firmas, falta de tres días oferta vinculante caducada etc... para Entidades CONDENADAS (BBVA, CAJAMAR, NCB)

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Estimados señores del departamento de Atención al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamación, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004):
Me dirijo a usted como titular del préstamo hipotecario a interés variable nº xxxxxxxxxxxxxxxxx  en el cual su entidad incorporó, entre otras, cláusulas que limitan la variación del tipo de interés, con un límite máximo (“techo”) del 15% por cien, y un límite mínimo del 3,25 %
Las citadas cláusulas comportan un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de estas cláusulas a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece, para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés.

De igual manera indicarles , que su banco estaba obligado a remitir la Oferta Vinculante con la antelación necesaria para poder ejercer por mi parte el derecho que se recoge en el artículo 5, apartado 2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios,
“En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante”.
El artículo 7, punto 2 dice lo siguiente:
“El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento”.
Como se puede constatar por las fechas de los documentos, tanto la Oferta Vinculante como las escrituras se firmaron el mismo día, el 11 de mayo de 2005, por lo tanto NO MEDIARON ENTRE AMBAS FECHAS LOS TRES DÍAS HÁBILES QUE MARCA EL BANCO DE ESPAÑA EN EL ARTÍCULO 7, APARTADO 2 DE LA CITADA ORDEN.

El Banco de España exige que en todos los préstamos hipotecarios se asegure por parte de entidades como la suya, el mayor grado de transparencia. Este GRAVE ERROR por su parte supone pues una FALTA DE TRANSPARENCIA en la operación, incumpliendo así a la orden antes mencionada, la orden del 5 de mayo de 1994.

 Además, recientemente ha sido publicada la STS 241/2013 de fecha 9 de mayo del mismo año por la que:
“Séptimo: Se declara la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores descritas en los apartados 2,3 y4 del Antecedente de Hecho Primero de esta Sentencia por:
  • La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirán en una disminución del precio del dinero.
  • La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
  • La creación de la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo.
  • Su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaras, y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por BBVA.
  • Ausencia de simulaciones de escenarios diversos, relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar, en fase precontractual.
  • Inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la misma entidad.

            Octavo: Condenamos a BBVA, Cajas Rurales Unidas (CAJAMAR) y NGC Banco a eliminar dichas clausulas de los contratos en que se insertan, y a cesar en su utilización.”

            Todo ello en base a que las cláusulas analizadas no superan el control de claridad exigible en las cláusulas suscritas con consumidores ya que falta información suficientemente claro de que  las mismas son un elemento definitorio del contrato, se insertan con la cláusula techo (y como aparente contraprestación a la misma), no existen simulación de escenarios diversos relacionados con el comportamiento previsible del tipo de interés al momento de contratar, no hay información clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la misma entidad, y el caso de BBVA se ubican ente una abrumadora cantidad de datos entre las que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

             Y al ser esta Sentencia del Supremo firme, creando jurisprudencia, y siendo de obligatorio cumplimiento por las entidades que han sido condenadas, siendo su entidad una de ellas, exigimos la anulación de dicha cláusula.

Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO:

PRIMERO.- La inmediata ANULACIÓN de la cláusula de limitación mínima y máxima de la variación del tipo de interés del anteriormente citado contrato de préstamo al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado.
Si como fruto de la presente reclamación la entidad elimina las citadas cláusulas aplicadas al préstamo hipotecario y procede a la reducción del diferencial sobre el índice de referencia, solicito que dicha modificación se instrumentalice en un contrato privado, posibilidad recogida legalmente en el artículo 1.225 del Código Civil.

SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado así como los intereses de demora correspondientes Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera desde la protocolización del préstamo hipotecario.

TERCERO.- Que se me comunique la resolución de esta reclamación en el plazo máximo de dos meses, trascurridos los cuales iniciaré la preceptiva reclamación administrativa ante el Servicio Autonómico de Consumo y ulteriormente ante el Banco de España, así como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho. Estas acciones conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados. La indemnización de la que se hace referencia, estará inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el índice de referencia Euribor, más gastos de tramitación y judiciales que correspondan. Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de información e infracción.

El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamación esté siendo sustanciada a través de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial.
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Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamación Por El Interés Suelo

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Antes de proceder con el detalle del Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamación Por El Interés Suelo, quiero agradecer a Don. Emiliano Domene por haberme invitado a uno de los talleres que está realizando para informar a miles de familias españolas que día a día vamos haciendo lo posible por pagar la hipoteca mientras las diferentes entidades bancarias siguen abusando de los indefensos.

La verdad es que me da rabia cada vez que hablo de los bancos porque yo creí en ellos creí en el notario creí que esa gente me ayudaba y ahora cada vez que doy un paso más en el proceso descubro un engaño mas... Que vergüenza y no encuentro palabras para poder expresarlo así que la mejor manera que puedo hacer algo es ayudando al resto de compañeros que hemos sido estafados, envuelto entre palabras bonitas y falsas promesas.

El siguiente Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamación Por El Interés Suelo ha sido tomado del Grupo IU Almería contra la Cláusula Suelo  siendo este el procedimiento que recomiendan y que de hecho yo lo estoy siguiendo.

Si alguien necesita mas información puede visitar el sitio oficial AQUI:

Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamación Por El Interés Suelo:

1.- La reclamación se puede realizar en cualquier oficina del banco que se haya suscrito la hipoteca.

2.-Lee la escritura, para poder identificar el tipo mínimo de interés (clausula suelo) y el tipo de interés máximo (techo). Nota: En la escritura no va a estar escrito clausula suelo ni tampoco techo  estará Tipo De Interés Nominal.

3.-Comprobar que en la escritura del préstamo hipotecario y en la oferta vinculante está estipulado el tipo de interés suelo y el tipo de interés techo.

Un ejemplo de clausula suelo podría ser el siguiente:

"En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 3.250%, este valor, adicionado con los puntos conceptuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinara el "tipo de interés vigente" "en el periodo de interés". Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15.000% nominal anual".

4.- Si no tenemos en nuestro poder la Oferta Vinculante, pedirla a la entidad bancaria, si en la entidad bancaria no la conseguimos, hay dos opciones:

Pedirla por escrito al Servicio de Atención al Cliente (Esto podría retrasar bastante) o pedírsela al notario, pero lo normal es que sea la misma entidad bancaria quien lo facilite.

5.- En la oferta vinculante hay que comprobar lo siguiente:

a) Que entre la firma de la Oferta Vinculante hayan transcurrido almenos tres días hábiles.

b) Que en la fecha de la firma de las escrituras, la oferta vinculante estaba vigente puesto que estas tienen caducidad, su plazo de validez en como mínimo diez días, pero en ocasiones, cuando firmamos las escrituras, la Oferta Vinculante estaba caducada. Este plazo de validez suele venir recogido al final de la Oferta Vinculante.

c) Comprobar que la Oferta Vinculante están firmados por los firmantes del préstamo hipotecario y de los representantes del banco.

d) Comprobar que la clausula además de tener un interés mínimo (Suelo) tiene un interés máximo (Techo).

Al realizar estas comprobaciones podríamos encontrar irregularidades como:

  • Falta de la Oferta Vinculante.
  • Falta de los tres días hábiles entre firma de la OV y las escrituras.
  • Ausencia de firmas
  • OV caducada en el momento de la firma de las escrituras
  • Falta de máximo (techo)
  • En general cualquier irregularidad susceptible de reclamación.
  • Además la correspondiente OV tiene que ser efectivamente una oferta vinculante y así debe de ponerlo en el encabezado del documento, además en este debe de informar de la posibilidad que tiene el cliente de examinarla en el despacho del notario tres días hábiles antes del otorgamiento. No vale cualquier documento del banco que recoja las condiciones del préstamo si no es una OV.


6.- Una vez realizado estos pasos, interponer reclamación por duplicado ante la entidad bancaria**. Te tendrán que sellar las dos copias, te quedas con una (Se adjunta modelo reclamación).

7.- Cuando el banco acceda a quitar el interés suelo, no es necesario hacer nuevas escrituras, se puede hacer con contrato privado (Artículos 1337 y 1322 del Código civil). También se puede y se debe intentar, la devolución de las cantidades pagadas de más desde el inicio del préstamo

8.- Si no nos satisface la respuesta de la entidad bancaria, interponer reclamación ante el Banco de España. (Se adjunta modelo reclamación oficial).

9.- En caso de necesitar asesoramiento, recurrir a cualquier organización de consumidores, abogados, etc.…

10.- RECORDAD, ES MUY IMPORTANTE “Que antes de firmar cualquier documento ante notario, tenemos el derecho de leer la escritura y buscar asesoramiento jurídico “. Aún en los casos en que el banco acceda a quitar la cláusula suelo hay que tener mucho cuidado con los documentos que nos pongan por delante, ellos intentaran que firmemos un documento en el cual renunciamos a reclamar nada mas sobre este tema de manera judicial o extrajudicial, lo cual nos imposibilitaría para por ejemplo reclamar el dinero cobrado de más, o sea que la anulación de la cláusula suelo tenga efecto retroactiva, una posibilidad que una vez que el banco nos comunica que accede a anularla, debemos solicitar.

* Realizar oferta Vinculante era obligatorio para todas las hipotecas de hasta 150.000euros hasta Diciembre de 2007, desde entonces es obligatorio para todas las hipotecas con independencia de la cuantía de las mismas, no obstante en muchas de las hipotecas anteriores a Diciembre de 2007 se realizaron OV y en estos casos, deben de cumplir con las normas de transparencia independientemente de que inicialmente el banco no estuviera obligado a suministrarla

**En el caso de que existiera dos titulares en el préstamo, hacer la reclamación solo en nombre de uno de ellos, esto nos posibilitará abrir nuevos caminos en el futuro en caso de que una vez terminado el proceso, la contestación a nuestras reclamaciones fuera desfavorable, podríamos comenzar un nuevo proceso de reclamaciones en el futuro a nombre del otro titular.



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